Přeskočit na obsah
Výnosometr

Kalkulačka investiční hypotéky

Zadejte cenu bytu, vlastní zdroje, úrok a nájem. Kalkulačka ukáže splátku, kolik z ní pokryje nájem, měsíční cash flow po zdanění a výnos vašich peněz včetně prodeje.

Ukázka: byt 2+kk, 45 m², Praha. Přepište údaje svými.

Zadání

Máte inzerát? Vyplníme cenu, plochu a město za vás.

Kde a za kolik byt kupujete?

Kč
m²

Kolik dáte z vlastních peněz?

výchozí. Výchozí hodnota modelu. Přepište ji vlastní hodnotou.%

= 1 580 000 Kč z vlastních, zbytek 6 320 000 Kč pokryje hypotéka.

Jak budete byt pronajímat?

Klasický nájem na rok a déle.

Za kolik ho pronajmete?

Kč / měs.

Průměr pro Praha: 20 800 Kč (462 Kč/m²). Ověřte nájmy podobných bytů v okolí na realitních serverech.

Počítáme s úrokem 5,2 %, platbami SVJ 3 825 Kč měsíčně (zálohy na služby 2 250 Kč z toho platí nájemník), prodejem po 10 letech a daněmi.

Šedé hodnoty jsou doplněné kalkulačkou: „odhad“ podle města a trhu, „výchozí“ hodnota modelu, „dopočet“ z vašich údajů. Přepište je vlastními čísly.

Výsledky

Investice s výhradami. Měsíční cash flow: -18 493 Kč.

Investice s výhradami

IRR 7,7 % nedosahuje 8 %, v pesimistickém scénáři klesne výnos na 0,7 %, z vlastního doplácíte i úroky a náklady (9 053 Kč měsíčně nad splátku jistiny).

Každý měsíc
−18 493 Kč
doplácíte v 1. roce, průměr za 10 let -14 508 Kč
Roční výnos vašich peněz
7,7 %
IRR, v pesimistickém scénáři 0,7 %
Oproti ETF za 10 let
+752 809 Kč
víc než v ETF s výnosem 6 %
Jak jsme hodnotili
  • Výnos (IRR)7,7 %

    cíl aspoň 8 %, pod 4 % červená

  • Odolnost: výnos v pesimistickém scénáři0,7 %

    cíl aspoň 4 % (IRR), pod 0 % červená. Pesimistický scénář: růst cen 2,0 %, sazba po fixaci 6,2 %, 11 obsazených měsíců ročně.

  • Krytí nákladů-9 053 Kč

    chybí 9 053 Kč měsíčně na provoz, úroky a daně

  • Proč tyto prahy →

Kolik vlastních peněz se vyplatí

Byt 45 m² v Praze za 7 900 000 Kč, nájem podle průměru Prahy, úrok 5,2 %, hypotéka na 30 let, prodej po 10 letech.

Vlastní zdrojeÚvěrSplátkaCash flow měsíčněIRRHodnocení
20 % (1 580 000 Kč)6 320 000 Kč34 704 Kč-18 493 Kč7,7 %investice s výhradami
30 % (2 370 000 Kč)5 530 000 Kč30 366 Kč-14 155 Kč7,3 %investice s výhradami
40 % (3 160 000 Kč)4 740 000 Kč26 028 Kč-9 817 Kč7,0 %investice s výhradami
50 % (3 950 000 Kč)3 950 000 Kč21 690 Kč-5 479 Kč6,8 %investice s výhradami

Víc vlastních peněz snižuje měsíční doplácení i riziko, ale také výnos vlastního kapitálu (IRR). Růst ceny se počítá z celé hodnoty bytu, ne jen z vložených peněz, takže hypotéka výnos zvyšuje, dokud ceny rostou. Když porostou pomaleji, páka naopak výnos sníží.

Od dubna 2026 platí pro investiční hypotéky limit LTV 70 %, tedy aspoň 30 % vlastních zdrojů.

Refixace

Sazba po fixaciCash flow po fixaci měsíčněIRR
5,2 %-9 405 Kč7,3 %
6,2 %-12 475 Kč6,8 %
7,2 %-15 683 Kč6,2 %

Varianta s 30 % vlastních zdrojů, fixace 5 let. Pravidla a sazby podrobně v průvodci Investiční hypotéka 2026.

Časté otázky

Kolik vlastních peněz potřebuji na investiční hypotéku?

Od 1. 4. 2026 smí investiční hypotéka pokrýt nejvýš 70 % hodnoty nemovitosti (LTV), potřebujete tedy aspoň 30 % vlastních zdrojů plus vedlejší náklady. Celkový dluh nesmí překročit sedminásobek ročního čistého příjmu (DTI).

Co je investiční hypotéka?

Podle ČNB úvěr na třetí a další obytnou nemovitost nebo na nemovitost určenou k pronájmu. Bývá o několik desetin procentního bodu dražší než hypotéka na vlastní bydlení.

Pokryje nájem splátku hypotéky?

U bytu za průměrnou cenu v roce 2026 obvykle ne. Byt 45 m² v Praze s 20 % vlastních zdrojů měsíčně doplácí 18 493 Kč, s 50 % zdrojů 5 479 Kč. Výnos stojí hlavně na růstu cen a splácení jistiny nájemníkem.

Jak velké riziko je refixace?

Velké: o 1 procentní bod vyšší sazba po skončení fixace sníží v příkladu výnos vlastního kapitálu (IRR) z 7,3 % na 6,8 %. V kalkulačce si v detailním režimu nastavte sazbu po fixaci a uvidíte dopad na cash flow.

Každý měsíc-18 493 KčIRR 7,7 %