Michal Smetana · Aktualizováno 30. 9. 2026
Index výnosnosti investičních bytů 2026: krajská města
Výnosnost investičního bytu ve 13 krajských městech: nájem a cena za m², hrubá výnosnost, měsíční cash flow a IRR bytu 45 m² s hypotékou při dlouhodobém i krátkodobém pronájmu. Data k 30. 9. 2026, ke stažení v CSV.
Hrubá výnosnost investičních bytů v krajských městech je 3,2 % až 4,9 %.Nejvyšší má Ústí nad Labem, nejnižší Praha. S hypotékou na 80 % ceny ale byt 45 m² za průměrnou cenu měsíčně doplácí ve všech městech a výnos vlastního kapitálu (IRR) včetně prodeje po 10 letech je 7,2 % až 8,8 %.
Výnosnost podle měst
Dlouhodobý pronájem bytu 45 m² za průměrnou cenu, 20 % vlastních zdrojů, hypotéka na 30 let, prodej po 10 letech. Seřazeno podle hrubé výnosnosti.
| Město | Nájem Kč/m² | Cena Kč/m² | Hrubá výnosnost | Cash flow měsíčně | IRR | Hodnocení |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Ústí nad Labem | 221 | 54 357 | 4,9 % | -4 464 Kč | 8,8 % | investice s výhradami |
| Jihlava | 257 | 77 240 | 4,0 % | -7 423 Kč | 8,0 % | investice s výhradami |
| Ostrava | 254 | 79 145 | 3,9 % | -7 957 Kč | 7,7 % | investice s výhradami |
| Pardubice | 314 | 98 169 | 3,8 % | -9 260 Kč | 8,3 % | investice s výhradami |
| Plzeň | 301 | 96 297 | 3,8 % | -9 415 Kč | 8,0 % | investice s výhradami |
| Zlín | 287 | 94 271 | 3,7 % | -9 577 Kč | 7,7 % | investice s výhradami |
| Hradec Králové | 318 | 104 953 | 3,6 % | -10 395 Kč | 8,0 % | investice s výhradami |
| Karlovy Vary | 246 | 81 330 | 3,6 % | -8 698 Kč | 7,2 % | investice s výhradami |
| Olomouc | 296 | 98 151 | 3,6 % | -9 994 Kč | 7,7 % | investice s výhradami |
| Liberec | 289 | 96 538 | 3,6 % | -9 917 Kč | 7,6 % | investice s výhradami |
| České Budějovice | 283 | 95 710 | 3,5 % | -10 060 Kč | 7,5 % | investice s výhradami |
| Brno | 390 | 138 915 | 3,4 % | -14 102 Kč | 7,9 % | investice s výhradami |
| Praha | 462 | 175 613 | 3,2 % | -18 493 Kč | 7,7 % | investice s výhradami |
Stáhnout data v CSV (UTF-8, oddělovač středník). Data můžete volně použít s uvedením zdroje „Výnosometr (vynosometr.cz)“.
Krátkodobý pronájem (Airbnb)
Stejný byt, průměrná cena za noc ve městě, 70% obsazenost, správce 20 % a provize platformy 15 %.
| Město | Cena za noc | Cash flow měsíčně | IRR | Obsazenost bez doplácení |
|---|---|---|---|---|
| Ústí nad Labem | 1 400 Kč | -10 232 Kč | 1,8 % | nedosažitelná |
| Jihlava | 1 500 Kč | -13 662 Kč | 2,6 % | nedosažitelná |
| Ostrava | 1 500 Kč | -14 013 Kč | 2,5 % | nedosažitelná |
| Pardubice | 1 500 Kč | -17 791 Kč | 2,3 % | nedosažitelná |
| Plzeň | 1 500 Kč | -17 396 Kč | 2,3 % | nedosažitelná |
| Zlín | 1 500 Kč | -17 008 Kč | 2,3 % | nedosažitelná |
| Hradec Králové | 1 500 Kč | -19 109 Kč | 2,2 % | nedosažitelná |
| Karlovy Vary | 1 650 Kč | -12 848 Kč | 3,9 % | nedosažitelná |
| Olomouc | 1 500 Kč | -17 791 Kč | 2,3 % | nedosažitelná |
| Liberec | 1 500 Kč | -17 440 Kč | 2,3 % | nedosažitelná |
| České Budějovice | 1 500 Kč | -17 308 Kč | 2,3 % | nedosažitelná |
| Brno | 1 900 Kč | -21 492 Kč | 4,3 % | nedosažitelná |
| Praha | 2 800 Kč | -19 031 Kč | 8,1 % | 99 % |
Metodika
- Nájmy: Deloitte Rent Index Q2 2026. Ceny: nabídkové ceny bytů za m² (Nemovitomat, srpen 2026). Ceny za noc: odhad z dat AirROI pro malý byt.
- Výpočet stejným modelem jako kalkulačka Výnosometr: platby SVJ, daň z nemovitých věcí, pojištění, údržba, neobsazenost, daň z příjmů, u krátkodobého pronájmu pojistné OSVČ a DPH z provize platformy.
- Hypotéka: úrok podle aktuálního průměru trhu, 30 let. Prodej po 10 letech při růstu cen 4 % ročně (osvobozený od daně).
- Hodnocení: zelená při IRR aspoň 8 % a odolnosti v pesimistickém scénáři, viz jak číst výsledky.
- Data k 30. 9. 2026. Index aktualizujeme po vydání nových dat Deloitte (čtvrtletně).
Časté otázky
Kde je nejvyšší výnosnost investičního bytu v ČR?
Nejvyšší hrubou výnosnost má Ústí nad Labem (4,9 %), nejnižší Praha (3,2 %). Nejvyšší výnos vlastního kapitálu včetně prodeje (IRR) vychází v Ústí nad Labem (8,8 %).
Vyplatí se v roce 2026 investiční byt na hypotéku?
Ve všech krajských městech byt 45 m² za průměrnou cenu s 20 % vlastních peněz měsíčně doplácí, od 4 464 Kč v Ústí nad Labem po 18 493 Kč v Praze. Výnos stojí hlavně na růstu cen: kalkulačka všechna města hodnotí jako investici s výhradami. Byt koupený pod průměrnou cenou nebo s vyšším nájmem může vyjít lépe.
Vyplatí se Airbnb mimo Prahu?
Při průměrných cenách za noc a 70% obsazenosti má krátkodobý pronájem vyšší výnos (IRR) než dlouhodobý jen v Praze. V ostatních krajských městech ani plná obsazenost nepokryje splátku a náklady.
Zdroje
- Deloitte Rent Index Q2 2026
- Newstream: Deloitte Rent Index Q2 2026, nájmy ve všech krajských městech
- Nemovitomat: nabídkové ceny bytů, srpen 2026
- Realiťák roku / CEMAP: vývoj cen bytů 2016-2026
- AirROI: data krátkodobých pronájmů v krajích 8/2025-7/2026
Text je orientační a nenahrazuje daňové, právní ani finanční poradenství. Pro závazné rozhodnutí se obraťte na daňového poradce. · Zásady ochrany osobních údajů · Podmínky užití ·