Aktualizováno 30. 9. 2026

Jak číst výsledky kalkulačky: cash flow, výnosnost a IRR

Co znamenají ukazatele investiční kalkulačky: cash flow, výnosnost, IRR, pesimistický scénář, semafor a scénáře co když. Proč průměrný byt na hypotéku vychází oranžově a co je potřeba pro zelenou.

Kalkulačka ukazuje nahoře barevný verdikt a tři čísla. Každé odpovídá na jinou otázku.

Jednoduchý a detailní režim

Jednoduchý režim je pro první odhad: čtyři otázky (kde a za kolik, kolik vlastních peněz, jak budete pronajímat, za kolik). Ostatní doplní kalkulačka podle města a trhu. Výsledek je řečený lidsky: kolik měsíčně doplatíte nebo vám zůstane, kolik ročně vydělají vaše peníze a jak si byt vede proti ETF.
Detailní režim ukáže všechny parametry najednou: náklady na koupi, fixaci a sazbu po ní, platby SVJ (správa domu, fond oprav, zálohy na služby), správu, daňový režim, prodej. Přidává srovnání dlouhodobého a krátkodobého pronájmu, citlivost na sazbu a nájem a tabulku po letech.

Data se mezi režimy nepřepisují, můžete je libovolně střídat.

Tři hlavní čísla

Každý měsíc (měsíční cash flow): kolik vám byt každý měsíc přinese, nebo kolik za něj doplatíte. Po nájmu, všech nákladech, splátce hypotéky a daních, v prvním roce po obsazení. Pod ním je průměr za celou dobu investice, protože nájem roste a úroky klesají.
Roční výnos vašich peněz (IRR): průměrný roční výnos peněz, které do bytu vložíte (vlastní zdroje, vedlejší náklady a měsíční doplácení), včetně prodeje na konci. Je přímo srovnatelný s úrokem na spořicím účtu nebo výnosem ETF.
Oproti ETF: o kolik víc (nebo míň) byste měli na konci, než kdybyste stejné peníze ve stejných okamžicích investovali do ETF s výnosem například 6 % ročně.
Čistá výnosnost (detailní režim): roční provozní zisk (nájem minus provozní náklady) dělený cenou a vedlejšími náklady. Nezávisí na financování, takže se hodí pro srovnání bytů mezi sebou.

Semafor: jak hodnotíme investici

Samotné IRR nestačí. U bytu na hypotéku ho snadno vytáhne nahoru optimistický předpoklad zhodnocení, i když nájem nepokryje ani úroky. Semafor proto kombinuje tři testy.

Test	Co měří	Pro zelenou	Červená když
1. Výnos	IRR po zdanění s vašimi předpoklady	aspoň 8 %	pod 4 %
2. Odolnost	Výnos (IRR) v pesimistickém scénáři	aspoň 4 %	pod 0 %
3. Krytí nákladů	zda nájem pokryje provoz, úroky a daně	ano (doplácíte nanejvýš jistinu)	-

Zelená - Dobrá investice: splňuje všechny tři testy.
Červená - Slabá investice: IRR je pod 4 %, nebo by investice v pesimistickém scénáři prodělala.
Oranžová - Investice s výhradami: vše ostatní. U výsledku vždy uvidíte, který test nesplnila.

Pesimistický scénář

Není to katastrofa, jen o něco horší realita než výchozí předpoklady:

zhodnocení nejvýš 2 % ročně (jen inflační cíl ČNB, tedy nulový reálný růst cen),
sazba hypotéky po skončení fixace o 1 procentní bod vyšší,
u dlouhodobého pronájmu o 1 obsazený měsíc ročně méně, u krátkodobého obsazenost o 10 bodů nižší.

Proč právě tyto prahy

4 % je výnos bezpečné alternativy. Fixní Dluhopis Republiky 2026 nese 4,544 % ročně. Pokud byt vydělá méně, nevyplatí se riziko ani práce s ním.
8 % je dlouhodobý výnos akcií a bydlení (kolem 7 % reálně v letech 1870-2015) plus prémie za to, že jeden byt je nelikvidní, nediverzifikovaný, často na úvěr a vyžaduje práci.
2 % v pesimistickém scénáři: reálné ceny bydlení rostly dlouhodobě jen asi o 1 % ročně (ceny se od roku 1900 reálně ztrojnásobily). ČNB navíc upozorňuje, že ceny bytů jsou výrazně nad úrovní, kterou si domácnosti bezpečně zafinancují, a výnos z nájmu je jen 2-3 %. Posledních deset let s růstem 10-16 % ročně byla výjimka.
Krytí nákladů odlišuje „doplácím jistinu, tedy spořím do vlastního bytu“ od „doplácím úroky, tedy prodělávám na provozu“. Doplácení jistiny semafor toleruje, doplácení úroků a nákladů ne.

Průměrný byt za tržní cenu financovaný hypotékou proto v roce 2026 obvykle vyjde oranžově: nájem nepokryje úrok a výnos stojí na růstu cen. Zelenou získá hlavně byt koupený výrazně pod trhem, s nadprůměrným nájmem nebo s vyšším podílem vlastních peněz.

Co by z bytu udělalo dobrou investici

Pokud byt nevyjde zeleně, kalkulačka dopočítá, co by stačilo změnit: nejvyšší kupní cenu, nejnižší nájem (u Airbnb cenu za noc) nebo nejnižší podíl vlastních peněz, při kterém by splnil všechny tři testy. Každá hodnota platí sama o sobě, ostatní vstupy zůstanou stejné. Tlačítkem Vyzkoušet ji přenesete do výpočtu. Hodí se jako podklad pro vyjednávání o ceně: víte, kde je vaše hranice.

Co když: scénáře

Tabulka „Co když“ ukazuje, jak se změní měsíční cash flow, výnos a semafor, když se jeden z předpokladů nevyvine podle plánu:

Pesimistický scénář (stejný, jakým semafor testuje odolnost),
dražší hypotéka o 1 procentní bod po celou dobu,
nižší nájem o 10 % a delší neobsazenost,
pomalejší růst cen (2 % ročně) a ceny stojí (0 %),
prodej dřív o 5 let a vyjednaná sleva 5 % z kupní ceny.

Ve vlastním scénáři si změny zkombinujete sami (sazba, nájem, růst cen, délka investice). Pokud investice vychází dobře jen ve výchozím scénáři a u dvou tří variant zčervená, stojí na tenkém ledě.

Z čeho se skládá výnos

Graf „Z čeho se skládá výnos“ rozkládá celkový zisk na cash flow, splacenou jistinu (dluh, který za vás splatil nájem) a zhodnocení po prodejních nákladech a dani. U většiny českých bytů na hypotéku je cash flow záporné a výnos tvoří hlavně jistina a zhodnocení. Proto je důležité, jaké zhodnocení zadáte.

Další ukazatele

DSCR: provozní zisk / splátky úvěru. Pod 1 nájem nepokryje splátky. Banky u investorů chtějí alespoň 1,2.
Nájem nebo obsazenost pro nulové cash flow: hodnota, při které se byt sám zaplatí.
Doinvestováno navíc: součet všech měsíčních doplatků během investice.
Srovnání s alternativou: kolik byste měli, kdybyste stejné peníze ve stejných okamžicích investovali s výnosem například 6 % ročně.
Citlivost a tornádo (detailní režim): které parametry výsledek nejvíc ovlivňují a co se stane, když se sazba nebo obsazenost změní.

Odhady a přesnost

Hodnoty, které nezadáte, doplní kalkulačka odhadem podle města a trhu. Poznáte je podle šedé barvy a značky ≈. Čím víc skutečných čísel zadáte (nájem z inzerátů v okolí, skutečný fond oprav, nabídku banky), tím přesnější je výsledek.

Nejrychlejší cesta ke skutečným číslům je Vložit z inzerátu: otevřete inzerát na Sreality, Bezrealitkách nebo iDNES, označte celou stránku (Cmd+A nebo Ctrl+A), zkopírujte a vložte. Kalkulačka rozpozná cenu, plochu, město a měsíční poplatky. Text zůstává ve vašem prohlížeči a nikam se neodesílá. U inzerátu na pronájem použije částku jako měsíční nájem, což se hodí pro odhad nájmu podobného bytu.

Zdroje

Text je orientační a nenahrazuje daňové, právní ani finanční poradenství. Pro závazné rozhodnutí se obraťte na daňového poradce. · Zásady ochrany osobních údajů · Podmínky užití ·