Aktualizováno 30. 9. 2026
Investiční byt, nebo ETF? Srovnání na konkrétních číslech
Co vydělá víc: byt na hypotéku, nebo stejné peníze v ETF? Výnos, riziko, práce, likvidita a daně v ČR 2026 a výpočet pro byt v Brně a v Praze.
Kdo má na účtu milion nebo dva, obvykle volí mezi investičním bytem a indexovými fondy (ETF). Na byt si můžete půjčit, ETF je jednodušší a likvidnější. Který z nich vydělá víc, se dá spočítat, ale výsledek hodně závisí na tom, jak porostou ceny bytů.
Jak srovnání počítáme
Férové srovnání musí dát do ETF přesně tytéž peníze ve stejných okamžicích jako do bytu: vlastní zdroje a vedlejší náklady při koupi a pak každý měsíční doplatek, o který nájem nepokryje splátku a náklady. Na konci porovnáme čistý majetek: u bytu prodejní cena po nákladech a dani minus zbývající hypotéka, u ETF hodnota portfolia. Tak to počítá i Výnosometr v grafu „Majetek: byt vs. ETF“.
Pro ETF počítáme s výnosem 6 % ročně. Světový akciový index MSCI World vydělal v letech 1969-2023 v průměru 6,5 % ročně (geometrický průměr), s velkými výkyvy mezi jednotlivými roky.
Výsledky pro dva byty
Oba byty: 20 % vlastních zdrojů, hypotéka na 30 let s úrokem 5,2 %, prodej po 10 letech, nájem podle průměru města. Byt v Brně 55 m² za 5,5 mil. Kč, byt v Praze 50 m² za 8,5 mil. Kč.
| Růst cen bytů ročně | Brno: byt vs. ETF | Praha: byt vs. ETF |
|---|---|---|
| 4 % (výchozí předpoklad) | byt o 1,37 mil. Kč lépe | byt o 0,80 mil. Kč lépe |
| 2 % (jen inflace) | zhruba nastejno | ETF o 1,35 mil. Kč lépe |
| 0 % (ceny stojí) | ETF o 1,19 mil. Kč lépe | ETF o 3,15 mil. Kč lépe |
Byt vyhrává, pokud ceny rostou alespoň o něco rychleji než inflace. Pražský byt s nízkým nájmem vůči ceně (hrubá výnosnost 3,3 %) je na růstu cen závislý mnohem víc než brněnský (4,7 %). Při dvouprocentním růstu už by pražský byt proti ETF prodělal přes milion korun.
Co čísla nezachytí
| Investiční byt | ETF | |
|---|---|---|
| Páka | ano, hypotéka až 70-80 % ceny | běžně ne |
| Diverzifikace | jeden byt, jedno město, jeden nájemník | tisíce firem po celém světě |
| Likvidita | prodej trvá měsíce, stojí 3-5 % ceny | prodáte za pár minut |
| Práce | nájemníci, opravy, daňové přiznání | skoro žádná |
| Kolísání | ceny se nepřeceňují denně, výkyvy nevidíte | propady o 30-50 % jsou běžné |
| Daň při prodeji | osvobozeno po 10 letech (byty nabyté od roku 2021) | osvobozeno po 3 letech, nebo při prodejích do 100 000 Kč ročně |
| Průběžná daň | z nájmu, v prvních letech často nulová díky úrokům a odpisům | u akumulačních ETF žádná |
Kdy dává smysl byt a kdy ETF
- Byt: když ho koupíte pod tržní cenou, nájem je vůči ceně nadprůměrný (hrubá výnosnost nad 5 %), máte rezervu na doplácení a vadí vám denní kolísání akcií víc než práce s nájemníky.
- ETF: když chcete investovat pravidelně menší částky, potřebujete mít peníze kdykoli k dispozici, nechcete řešit nájemníky nebo by byt stál hlavně na růstu cen.
- Kombinace: mnoho investorů drží obojí. Byt dává páku a nájem, ETF rozložení rizika a likviditu.
Srovnání pro konkrétní byt spočítá kalkulačka: pole „Výnos alternativní investice“ nastavíte na výnos, který od ETF čekáte, a v tabulce „Co když“ uvidíte, jak se výsledek změní při pomalejším růstu cen.
Zdroje
- Portu: Trpělivost jako nejlepší investiční strategie (MSCI World 1969-2023)
- Porovnejfondy: Daň z příjmu z investic 2026
- ARROWS: Zdanění investičních příjmů 2026, časový test
- Jordà a kol.: The Rate of Return on Everything, 1870-2015
Text je orientační a nenahrazuje daňové, právní ani finanční poradenství. Pro závazné rozhodnutí se obraťte na daňového poradce. · Zásady ochrany osobních údajů · Podmínky užití ·