Aktualizováno 30. 9. 2026

Jak spočítat výnosnost bytu: vzorce a příklad krok za krokem

Hrubá a čistá výnosnost, cash flow, cash-on-cash a IRR investičního bytu. Vzorce, časté chyby a celý příklad bytu v Brně za 5,5 mil. Kč s hypotékou.

Výnosnost bytu se dá spočítat pěti způsoby a každý odpovídá na jinou otázku. Inzeráty a realitní makléři nejčastěji uvádějí tu nejvyšší, hrubou. Pro rozhodnutí, jestli byt koupit, je ale potřeba vidět všechny, hlavně cash flow a IRR.

Pět ukazatelů a jejich vzorce

Příklad: byt 2+kk v Brně

Byt 55 m² za 5,5 mil. Kč, nájem 21 500 Kč měsíčně (průměr Brna podle Deloitte Rent Index), 20 % vlastních zdrojů, hypotéka na 30 let s úrokem 5,2 %, zhodnocení 4 % ročně, prodej po 10 letech. Vedlejší náklady při koupi (právník, poplatky bance) 100 000 Kč.

1. Hrubá výnosnost: 4,7 %

21 500 × 12 = 258 000 Kč ročně. 258 000 / 5 500 000 = 4,69 %. Vypadá to slušně, ale ještě jsme nezaplatili nic z nákladů.

2. Čistá výnosnost: 3,6 %

Od nájmu odečtěte provozní náklady: příspěvek SVJ na správu domu a fond oprav (zhruba 1 800 Kč měsíčně), pojištění, daň z nemovitosti, údržbu a neobsazenost při výměně nájemníka. Zálohy na služby (teplo, voda, výtah, úklid domu) platí nájemník nad rámec nájmu, vy jen v měsících, kdy je byt prázdný. Vyjde zhruba 200 000 Kč ročně. Po vydělení cenou včetně vedlejších nákladů je čistá výnosnost 3,57 %. To je méně než výnos státního dluhopisu, ale ještě bez růstu ceny bytu.

3. Cash flow: doplácíte 9 500 Kč měsíčně

Splátka hypotéky na 4,4 mil. Kč vychází na 24 161 Kč. Nájem nepokryje ani splátku, takže v prvním roce doplatíte zhruba 9 500 Kč měsíčně, po zdanění. Úroky a odpisy snižují daň na nulu, takže daň z pronájmu v prvních letech neplatíte. Za 10 let doplatíte celkem kolem 530 000 Kč.

4. Cash-on-cash: záporný

Při záporném cash flow je záporný i cash-on-cash. U bytů na hypotéku v roce 2026 je to normální. Rozhoduje, jestli se to vrátí při prodeji.

5. IRR: 10,5 %

Do bytu vložíte 1,2 mil. Kč na začátku a pak měsíční doplatky. Za 10 let nájemníci splatí zhruba 800 000 Kč jistiny a byt při růstu 4 % ročně zdraží o 2,4 mil. Kč. Po prodeji a splacení zbytku hypotéky vyjde výnos vložených peněz 10,5 % ročně. Je to víc než ETF, ale skoro celý výnos stojí na růstu cen. Když byt zdraží jen o 2 % ročně, IRR klesne na 5,9 %, a když cena stojí, prakticky na nulu.

Co z příkladu plyne

• Hrubá výnosnost přeceňuje. Rozdíl mezi hrubou a čistou výnosností je u bytů v krajských městech obvykle 1 až 1,5 procentního bodu.
• Hypotéka zvyšuje IRR i riziko. Stejný byt koupený za hotové má kladné cash flow 13 400 Kč měsíčně, ale IRR jen 7,0 %. Páka funguje oběma směry.
• Počítejte i pesimistický scénář. Při pomalejším růstu cen, dražší hypotéce po fixaci a měsíci bez nájemníka klesne IRR tohoto bytu na 3,6 %. Proto mu kalkulačka dá oranžovou, ne zelenou.

Nejčastější chyby

• Počítat s nájmem z inzerátů, ne se skutečně dosahovanými nájmy. Nabídková cena bývá o 5-10 % vyšší.
• Zapomenout na neobsazenost, výměnu nájemníka a provizi za jeho nalezení.
• Dosadit jako budoucí zhodnocení posledních deset let (10-16 % ročně). Dlouhodobý reálný růst cen bydlení je kolem 1 % ročně nad inflaci.
• Nezapočítat vedlejší náklady koupě a daň při prodeji dříve než po 10 letech.
• Porovnávat IRR bytu na hypotéku s hrubou výnosností jiného bytu. Srovnávejte vždy stejný ukazatel.

Kalkulačka Výnosometr spočítá všech pět ukazatelů najednou a přidá daně, prodej a srovnání s ETF. Nejrychleji tak, že vložíte text inzerátu tlačítkem Vložit z inzerátu.

Zdroje

• Deloitte Rent Index Q2 2026
• Swiss Life Hypoindex (průměrné sazby hypoték)

Text je orientační a nenahrazuje daňové, právní ani finanční poradenství. Pro závazné rozhodnutí se obraťte na daňového poradce. · Zásady ochrany osobních údajů · Podmínky užití · Nastavení souhlasu