Aktualizováno 30. 9. 2026

Jak odhadnout nájem bytu: metoda krok za krokem a nájmy v krajských městech

Kde najít realistický nájem pro investiční byt, proč nabídkové ceny z inzerátů přeceňují, jak velikost bytu mění nájem za m² a nájmy ve všech krajských městech (Deloitte Rent Index Q2 2026).

Nájem je nejdůležitější číslo celé kalkulace. Kupní cenu znáte přesně, úrok vám banka napíše do smlouvy, ale nájem je jen odhad. A každá chyba v něm se opakuje 12× ročně po celou dobu držení bytu.

Kolik stojí 10 % chyba v nájmu

Výchozí byt 45 m² v Brně za 6,25 mil. Kč s hypotékou na 80 % ceny. Při nájmu 17 600 Kč (průměr Brna podle Deloitte) vychází IRR po zdanění 7,6 % a kalkulačka dá oranžovou. Když se byt reálně pronajme jen za 15 800 Kč, tedy o 10 % méně:

měsíční doplatek v prvním roce vzroste zhruba o 1 500 Kč a za 10 let doplatíte asi o 230 000 Kč víc,
IRR klesne ze 7,6 % na 6,7 %,
v pesimistickém scénáři se výnos dostane pod nulu a semafor přeskočí z oranžové na červenou.

Deset procent je přitom běžný rozdíl mezi tím, co je v inzerátu, a tím, za kolik se byt opravdu pronajme.

Postup v šesti krocích

1. Průměr města × plocha

Začněte průměrným nájmem za m² ve městě a vynásobte ho plochou bytu. Nejlepší pravidelný zdroj je Deloitte Rent Index (čtvrtletně, všechna krajská města). Druhým zdrojem je cenová mapa nájemného Ministerstva financí: vychází čtvrtletně do 45 dnů po konci kvartálu, rozlišuje 4 velikosti (1+kk a 1+1, 2+kk, 3+kk, 4+ a větší) a jde až na úroveň čtvrtí. Obě vycházejí z nabídkových cen z portálů. Ministerstvo samo uvádí, že mapa slouží veřejné správě a není nástrojem pro stanovení tržní ceny. Je to výchozí bod, ne výsledek.

2. Upravte podle velikosti

Menší byty mají výrazně vyšší nájem za m². V Praze byl v roce 2025 nájem u bytů do 44 m² kolem 491 Kč/m², u bytů nad 63 m² kolem 342 Kč/m², tedy zhruba o 30 % méně. Velké byty se navíc pronajímají déle. Průměr města tak u garsoniéry nájem podhodnotí a u 3+kk nadhodnotí.

3. Najděte 10-15 srovnatelných inzerátů

Na Sreality a Bezrealitky vyfiltrujte stejnou dispozici v okruhu zhruba 1 km. Hledejte podobné patro, stav, vybavení a balkon. Méně než 10 inzerátů je málo, jeden drahý byt průměr snadno vychýlí. Pracujte s mediánem, ne s průměrem.

4. Odečtěte 5-10 % z nabídkové ceny

Inzeráty ukazují, kolik pronajímatelé chtějí, ne kolik dostanou. V Praze skutečně dosahované nájmy stagnovaly kolem 420 Kč/m², zatímco nabídkové dál rostly. Průměr z portálů navíc zvedají drahé byty, které visí v nabídce nejdéle, protože se nedaří je pronajmout.

5. Podívejte se, jak dlouho byty visí

V červenci 2026 byl průměrný pronájem na trhu 23 dní (data CEMAP). Když srovnatelné byty ve vaší lokalitě visí dva měsíce, je nabídková cena nad trhem. Na Sreality poznáte stáří inzerátu podle data vložení, případně sledujte stejné byty několik týdnů.

6. Pozor na sezónu

Ve studentských městech je 3. čtvrtletí výrazně dražší. Ve 3. čtvrtletí 2025 vzrostly nájmy 3+kk proti předchozímu kvartálu v Brně až o 18 % a v Olomouci o 25 %. Když byt pronajímáte v září, dosáhnete vyšší ceny, ale nepočítejte s ní jako s celoročním průměrem. V Praze je sezónní výkyv malý.

Nájmy v krajských městech (Q2 2026)

Nabídkové nájmy podle Deloitte Rent Index a orientační nájem bytu 45 m² (bez záloh na služby, zaokrouhleno na stovky).

Město	Kč/m² měsíčně	Byt 45 m² (Kč/měsíc)
Praha	462	20 800
Brno	390	17 600
Hradec Králové	318	14 300
Pardubice	314	14 100
Plzeň	301	13 500
Olomouc	296	13 300
Liberec	289	13 000
Zlín	287	12 900
České Budějovice	283	12 700
Jihlava	257	11 600
Ostrava	254	11 400
Karlovy Vary	246	11 100
Ústí nad Labem	221	9 900

Celostátní průměr je 343 Kč/m². Rozdíly uvnitř města bývají větší než mezi městy: Praha 1 a Praha 14 se liší víc než Plzeň a Liberec.

Co nájem zvedá

Balkon nebo terasa, parkovací stání, kvalitní vybavení, novostavba s nízkými zálohami na energie a dobrá dostupnost MHD. Spolehlivá procenta, o kolik který prvek nájem zvýší, ale nikdo nepublikuje. Nevěřte proto tabulkám typu „balkon + 10 %“ a porovnávejte raději konkrétní inzeráty s balkonem a bez něj. Pozor: cenová mapa MF počítá s referenčním bytem bez balkonu, terasy a garáže.

Nejčastější chyby

Převzít nájem od prodávajícího nebo makléře. Dnešní nájemník může platit pod trhem i nad ním, a smlouva může brzy skončit.
Počítat s nájmem včetně záloh na služby. Inzeráty často uvádějí „nájem + poplatky“ jako jednu částku, ale zálohy nejsou váš příjem.
Použít průměr města na byt, který je výrazně menší nebo větší než průměr.
Srovnávat s inzeráty, které visí měsíce. To jsou právě ty, které se za danou cenu nepronajaly.
Počítat se zářijovou cenou ve studentském městě jako s celoročním standardem.

Jak nájem odhaduje kalkulačka

Když nájem nezadáte, kalkulačka vezme průměr Deloitte Rent Index pro zvolené město a vynásobí ho plochou bytu. U výsledku uvidíte štítek odhad. Je to rozumný start, ale ne náhrada kroků 2-5: jakmile máte vlastní odhad ze srovnatelných inzerátů, přepište ho. Nájem v kalkulačce je bez záloh na služby. Ty při dlouhodobém nájmu platí nájemník navíc a vlastník je hradí jen v měsících, kdy je byt prázdný. Pro jistotu si pak v co když vyzkoušejte, co udělá nájem o 10 % nižší.

Zdroje

Text je orientační a nenahrazuje daňové, právní ani finanční poradenství. Pro závazné rozhodnutí se obraťte na daňového poradce. · Zásady ochrany osobních údajů · Podmínky užití ·