Co kalkulačka Airbnb započítá
- Tržby z ceny za noc, obsazenosti a délky pobytu, včetně poplatku za úklid hrazeného hostem.
- Provizi platforem (Airbnb, Booking), odměnu správce, úklid, prádlo, energie, internet, software a obnovu vybavení.
- Platby SVJ včetně záloh na služby, které u krátkodobého pronájmu platíte celé vy, daň z nemovitých věcí a pojištění.
- Daň z příjmů ze živnosti, pojistné OSVČ, DPH z provize platforem a poplatek z pobytu.
- Hypotéku, úvodní měsíce bez recenzí a prodej po zvolené době.
Kde se Airbnb vyplatí
Při průměrných cenách za noc a 70% obsazenosti má krátkodobý pronájem vyšší výnos (IRR) než dlouhodobý jen v Praze (8,1 % proti 7,7 %). Měsíčně ale byt s hypotékou při 70% obsazenosti doplácí ve všech městech. V 12 z 13 měst by doplácel i při plné obsazenosti, protože průměrná cena za noc nepokryje splátku a provozní náklady.
| Město | Cena za noc | Cash flow měsíčně (70 %) | Obsazenost bez doplácení | IRR Airbnb | IRR dlouhodobý |
|---|
| Ústí nad Labem | 1 400 Kč | -10 232 Kč | nedosažitelná | 1,8 % | 8,8 % |
| Karlovy Vary | 1 650 Kč | -12 848 Kč | nedosažitelná | 3,9 % | 7,2 % |
| Jihlava | 1 500 Kč | -13 662 Kč | nedosažitelná | 2,6 % | 8,0 % |
| Ostrava | 1 500 Kč | -14 013 Kč | nedosažitelná | 2,5 % | 7,7 % |
| Zlín | 1 500 Kč | -17 008 Kč | nedosažitelná | 2,3 % | 7,7 % |
| České Budějovice | 1 500 Kč | -17 308 Kč | nedosažitelná | 2,3 % | 7,5 % |
| Plzeň | 1 500 Kč | -17 396 Kč | nedosažitelná | 2,3 % | 8,0 % |
| Liberec | 1 500 Kč | -17 440 Kč | nedosažitelná | 2,3 % | 7,6 % |
| Pardubice | 1 500 Kč | -17 791 Kč | nedosažitelná | 2,3 % | 8,3 % |
| Olomouc | 1 500 Kč | -17 791 Kč | nedosažitelná | 2,3 % | 7,7 % |
| Praha | 2 800 Kč | -19 031 Kč | 99 % | 8,1 % | 7,7 % |
| Hradec Králové | 1 500 Kč | -19 109 Kč | nedosažitelná | 2,2 % | 8,0 % |
| Brno | 1 900 Kč | -21 492 Kč | nedosažitelná | 4,3 % | 7,9 % |
Byt 45 m² za průměrnou cenu města, 20 % vlastních zdrojů, správce 20 %, platformy 15 %. Podrobné srovnání v průvodci Airbnb, nebo dlouhodobý pronájem a povinnosti hostitele v průvodci Airbnb a krátkodobý pronájem v roce 2026.
Jak spočítat, jestli se vyplatí Airbnb?
Od tržeb (cena za noc × obsazené noci) odečtěte provizi platformy, správce, úklid, prádlo, energie, internet, obnovu vybavení, platby SVJ, daně a pojistné OSVČ a nakonec splátku hypotéky. Kalkulačka to spočítá za vás a ukáže i obsazenost, od které byt nedoplácí.
Jakou obsazenost potřebuje Airbnb?
Záleží na ceně za noc a ceně bytu. U bytu 45 m² v Praze za průměrnou cenu je to při 2 800 Kč za noc zhruba 99 %. Mimo Prahu při průměrných cenách za noc nepokryje splátku a náklady často ani plná obsazenost.
Jak se daní příjem z Airbnb?
Krátkodobé ubytování se službami je živnost podle § 7: paušál 60 %, nebo skutečné výdaje, a platí se sociální a zdravotní pojištění. Kalkulačka standardně počítá skutečné výdaje bez odpisů bytu, aby byt zůstal mimo obchodní majetek a prodej po 10 letech byl osvobozený od daně. Výklad ověřte s daňovým poradcem.
Musím být plátce DPH?
Plátcem DPH se stanete po překročení obratu 2 mil. Kč za kalendářní rok. Neplátce ale i tak odvádí 21 % DPH z provize Airbnb a Bookingu jako identifikovaná osoba. Kalkulačka obojí započítá.