Aktualizováno 30. 9. 2026
Airbnb, nebo dlouhodobý pronájem? Co se vyplatí víc v roce 2026
Srovnání krátkodobého (Airbnb) a dlouhodobého pronájmu stejného bytu v Praze: tržby, náklady, daně, obsazenost potřebná k tomu, aby se Airbnb vyplatilo, a rizika.
Airbnb láká na tržby dvakrát až třikrát vyšší než klasický nájem. Po odečtení správce, provize platformy, úklidu, energií, vybavení a pojistného OSVČ je ale rozdíl mnohem menší. Někdy krátkodobý pronájem vydělá méně.
Příklad: byt 50 m² v Praze za 8,5 mil. Kč
Hypotéka 80 % na 30 let s úrokem 5,2 %, prodej po 10 letech, růst cen 4 % ročně. Dlouhodobý nájem 23 100 Kč měsíčně (průměr Prahy podle Deloitte). Krátkodobý pronájem: 2 800 Kč za noc, správce 20 % z tržeb, provize platformy 15 %, vybavení 250 000 Kč, ubytovací živnost jako vedlejší činnost.
| Měsíčně po zdanění | Výnos (IRR) | Semafor | |
|---|---|---|---|
| Dlouhodobý pronájem | -19 100 Kč | 7,7 % | s výhradami |
| Airbnb, obsazenost 50 % | -26 200 Kč | 4,0 % | slabá |
| Airbnb, obsazenost 60 % | -21 500 Kč | 5,7 % | slabá |
| Airbnb, obsazenost 70 % | -16 800 Kč | 7,4 % | slabá |
| Airbnb, obsazenost 80 % | -12 100 Kč | 9,1 % | s výhradami |
U tohoto bytu se Airbnb vyrovná dlouhodobému nájmu až zhruba při 72% obsazenosti. Průměr všech pražských inzerátů byl za poslední rok 49 %, profesionálně spravované byty v centru mají 60-75 %. Při 70 % má Airbnb sice lepší měsíční cash flow, ale o něco nižší výnos, protože vybavení a rozjezd stojí víc a výnos víc závisí na obsazenosti. Proto mu semafor dává horší známku: v pesimistickém scénáři s obsazeností o 10 bodů nižší by investice prodělala.
Kde se rozdíl ztrácí
- Správce a platforma: 20 % a 15 % z tržeb, u neplátce DPH navíc 21 % DPH z provize platformy.
- Úklid, prádlo, elektřina a plyn, internet, software: platíte je vy, u dlouhodobého nájmu nájemník.
- Zálohy SVJ na služby (teplo, voda, výtah, úklid domu): u dlouhodobého nájmu je nájemník platí nad rámec nájmu, u Airbnb je platíte celé vy. U bytu 50 m² je to zhruba 2 500 Kč měsíčně.
- Vybavení a jeho obnova: 200-300 tisíc na začátku a zhruba 10 % ročně na obnovu.
- Daně a pojistné: Airbnb je živnost. Paušál je sice 60 % místo 30 %, ale platí se sociální a zdravotní pojištění.
- Rozjezd: první měsíce bez recenzí jsou slabší, počítejte se 2-3 měsíci neobsazenosti.
Kdy se Airbnb vyplatí
- Byt je v centru nebo u turistických cílů a dosáhne obsazenosti nad 70 %.
- Cena za noc je vůči kupní ceně vysoká (typicky menší byty v Praze 1 a 2).
- Byt spravujete sami nebo má správce nízkou provizi.
- Počítáte s regulací: Praha zvažuje limit zhruba 60 nocí ročně v některých lokalitách a od roku 2026 platí povinná registrace eTurista.
Kdy zůstat u dlouhodobého nájmu
- Byt je mimo centrum Prahy nebo v jiném městě s menším turistickým ruchem.
- Nechcete podnikat, řešit DPH, hosty a pojistné OSVČ.
- Potřebujete stabilní příjem, se kterým počítá i banka při hypotéce.
Oba způsoby pro váš konkrétní byt porovná kalkulačka v detailním režimu v přepínači Srovnání obou. Ukáže i obsazenost, od které se krátkodobý pronájem vyplatí víc. Podrobnosti o povinnostech hostitele najdete v průvodci Airbnb a krátkodobý pronájem v roce 2026.
Zdroje
- AirROI: Praha, data krátkodobých pronájmů 8/2025-7/2026
- Deloitte Rent Index Q2 2026
- Fakturoid: Jak fakturovat krátkodobé pronájmy a danit Airbnb (2026)
Text je orientační a nenahrazuje daňové, právní ani finanční poradenství. Pro závazné rozhodnutí se obraťte na daňového poradce. · Zásady ochrany osobních údajů · Podmínky užití ·