Aktualizováno 30. 9. 2026
Daně z pronájmu bytu v roce 2026
Jak se daní dlouhodobý pronájem bytu: paušál 30 %, nebo skutečné výdaje s odpisy a úroky. Kdy se vyplatí které, sazby 15 a 23 % a daň při prodeji.
Příjem z dlouhodobého pronájmu bytu daní fyzická osoba podle § 9 zákona o daních z příjmů. Nejde o podnikání, takže se z něj neplatí sociální ani zdravotní pojištění a nájem bytu je osvobozený od DPH. Klíčové rozhodnutí je, jak uplatníte výdaje.
Paušál, nebo skutečné výdaje?
| Paušál | Skutečné výdaje | |
|---|---|---|
| Výše | 30 % z příjmů, max. 600 000 Kč ročně | Doložené náklady |
| Co zahrnuje | Vše, bez dokladů | Fond oprav a správa SVJ, pojištění, daň z nemovitosti, opravy, správa nájmu, provize, úroky z hypotéky, odpisy |
| Daňová ztráta | Nevznikne | Může vzniknout a převádí se do dalších 5 let |
| Pro koho | Byty bez hypotéky, levnější byty | Byty s hypotékou, dražší byty |
U investičního bytu na hypotéku vycházejí skoro vždy lépe skutečné výdaje. Úroky a odpisy v prvních letech často převýší celý nájem, takže daň je nulová a vzniká ztráta, kterou uplatníte později.
Odpisy bytu
- Byt je v 5. odpisové skupině (30 let). Při rovnoměrném odpisování je to 1,4 % v prvním roce a 3,4 % v dalších letech.
- Odpisuje se pořizovací cena bez podílu na pozemku plus vedlejší náklady a technické zhodnocení (rekonstrukce). U bytu ve vícepodlažním domě tvoří pozemek obvykle jen několik procent ceny. Kalkulačka počítá s 8 %, což odpisy nenadhodnotí; přesný podíl určí znalecký posudek.
- Když použijete paušál, odpisy se považují za uplatněné. Neodpisovaná hodnota tedy klesá i tak, což je důležité při prodeji.
Sazba daně
Zisk z pronájmu se sčítá s dalšími příjmy. Do 1 762 812 Kč ročně (36násobek průměrné mzdy pro rok 2026) platí 15 %, nad touto hranicí 23 %. Pokud byt vlastníte ve společném jmění manželů, můžete příjem rozdělit a u vysokých příjmů se tak vyhnout sazbě 23 %.
Daň při prodeji
Prodej bytu je osvobozený, pokud ho vlastníte déle než 10 let (u bytů nabytých od 1. 1. 2021, u starších 5 let). Při dřívějším prodeji se daní zisk: prodejní cena minus prodejní náklady minus pořizovací cena snížená o uplatněné odpisy.
Příklad: byt za 6 mil. Kč, hypotéka 4,2 mil. Kč na 5 %, nájem 20 000 Kč měsíčně. Roční nájem je 240 000 Kč, úroky v prvním roce zhruba 208 000 Kč a odpis 1,4 % ze zhruba 5,5 mil. Kč (bez 8% podílu pozemku) je zhruba 77 000 Kč. Se SVJ a dalšími náklady vychází daňová ztráta, takže daň je 0 Kč. Při paušálu by daň byla 15 % z 168 000 Kč, tedy 25 200 Kč.
Krátkodobý pronájem je jiný případ
Airbnb s úklidem a službami je ubytovací živnost podle § 7: jiný paušál (60 %), pojistné OSVČ a případně DPH. Podrobnosti najdete v průvodci krátkodobým pronájmem.
Zdroje
- Fakturoid: Jak fakturovat krátkodobé pronájmy a danit Airbnb (2026)
- TPA: Průměrná mzda a limity pro rok 2026
- Dr. Bacon: Daň z příjmu při prodeji nemovitosti 2026
Text je orientační a nenahrazuje daňové, právní ani finanční poradenství. Pro závazné rozhodnutí se obraťte na daňového poradce. · Zásady ochrany osobních údajů · Podmínky užití ·