Aktualizováno 30. 9. 2026
Airbnb a krátkodobý pronájem v roce 2026
Co musí hostitel v ČR splnit a co ho reálně stojí: registrace eTurista, živnost, DPH z provize Airbnb, poplatek z pobytu, pojistné a realistická obsazenost.
Krátkodobý pronájem přes Airbnb nebo Booking je v ČR ubytovací služba, tedy živnost. Oproti dlouhodobému pronájmu má jiné daně, další povinnosti a náklady, které v kalkulacích často chybí.
Registrace a povinnosti
- eTurista: každé ubytování musí mít registrační číslo z centrální evidence. Od 20. 5. 2026 platí nařízení EU 2024/1028, podle kterého platformy ověřují registraci a hlásí údaje úřadům. Pokuty jsou až 100 000 Kč.
- Živnostenský list na ubytovací služby a hlášení na správě sociálního zabezpečení a zdravotní pojišťovně.
- Evidence hostů a hlášení ubytovaných cizinců, nově do 24 hodin od příjezdu.
- Poplatek z pobytu až 50 Kč za osobu a noc (hosté nad 18 let). Obvykle se připočítává k ceně pobytu.
- Praha zvažuje limit zhruba 60 nocí ročně v některých lokalitách. V kalkulačce si to vyzkoušíte polem „Limit nocí ročně“.
DPH: past pro neplátce
Registrace k DPH je povinná při obratu nad 2 mil. Kč ročně. Méně známé je, že i neplátce se kvůli provizi zahraniční platformy (Airbnb, Booking) stává identifikovanou osobou. Z provize pak musí odvést 21 % DPH, a to za každý měsíc, kdy provizi zaplatil, do 25. dne následujícího měsíce. Při provizi 15 % to je další zhruba 3 % z obratu.
Plátce DPH odvádí z ubytování 12 %, ale odečte si DPH z nákladů (správa, úklid, energie, vybavení). Zda se registrace vyplatí dobrovolně, záleží na poměru nákladů a tržeb.
Daně a pojistné
| Hodnota 2026 | |
|---|---|
| Paušální výdaje | 60 % z příjmů, max. 1,2 mil. Kč |
| Sociální pojištění | 29,2 % z 55 % zisku |
| Zdravotní pojištění | 13,5 % z 50 % zisku |
| Vedlejší činnost | Sociální pojištění až nad 117 521 Kč zisku ročně |
| Hlavní činnost | Minimální zálohy 5 720 + 3 306 Kč měsíčně |
Realistická čísla pro Prahu
Průměrná obsazenost všech pražských inzerátů byla za poslední rok 49 % při průměrné ceně za noc kolem 171 USD. Sezónnost se pohybuje zhruba mezi 40 a 58 %. Profesionálně spravované byty v centru dosahují 60-75 %. Kalkulačky správcovských firem často počítají s horní hranicí. Rozumné je spočítat i pesimistickou variantu.
Náklady, na které se zapomíná
- Správce 15-25 % z tržeb (plus DPH, pokud je plátce)
- Provize platforem 15-18 % + DPH u neplátce
- Úklid a prádlo za každý pobyt
- Zálohy SVJ na služby (teplo, voda, výtah, úklid domu), které u dlouhodobého nájmu platí nájemník, tady platíte celé vy
- Elektřina a plyn, internet, software na ceny a kalendář
- Obnova vybavení (zhruba 10 % jeho hodnoty ročně)
- Neobsazené měsíce na začátku (vybavení, registrace, první recenze)
V detailním režimu v přepínači Srovnání obou uvidíte, jestli se krátkodobý pronájem stejného bytu vyplatí víc než dlouhodobý, a od jaké obsazenosti.
Zdroje
- Fakturoid: Jak fakturovat krátkodobé pronájmy a danit Airbnb (2026)
- Investerra: eTurista 2026, nová pravidla pro Airbnb v Praze
- ČSSZ: Přehled údajů pro sociální zabezpečení v roce 2026
- AirROI: Praha, data krátkodobých pronájmů 8/2025-7/2026
Text je orientační a nenahrazuje daňové, právní ani finanční poradenství. Pro závazné rozhodnutí se obraťte na daňového poradce. · Zásady ochrany osobních údajů · Podmínky užití ·