Slovníček pojmů: IRR, DSCR, LTV, cash flow a další

ADR (průměrná cena za noc)

Průměrná cena, kterou host zaplatí za jednu obsazenou noc.

Cash flow (peněžní tok)

Cash flow je rozdíl mezi penězi, které přijdou (nájem), a penězi, které odejdou (provozní náklady, splátka úvěru včetně jistiny, daně a pojistné). Kladné cash flow znamená, že se byt sám zaplatí a něco zbude. Záporné znamená měsíční doplácení z vlastní kapsy. Zhodnocení bytu do cash flow nepatří, protože to nejsou peníze na účtu.

Cash-on-cash (hotovostní výnos)

Cash-on-cash ukazuje, kolik procent z vloženého vlastního kapitálu se vám ročně vrátí v hotovosti. Na rozdíl od IRR nezapočítává splacenou jistinu ani zisk z prodeje, proto u bytů s hypotékou bývá nízký nebo záporný, i když je investice jako celek výnosná.

Časový test

Fyzická osoba neplatí daň ze zisku z prodeje bytu, když mezi koupí a prodejem uplyne víc než 10 let (u bytů koupených do konce roku 2020 stačí 5 let). Při dřívějším prodeji se zisk daní 15 nebo 23 %. Na byt v obchodním majetku OSVČ se časový test nevztahuje.

Čistá výnosnost

Čistá výnosnost odečte od nájmu provozní náklady a neobsazenost a výsledek vydělí cenou včetně jednorázových nákladů (právní služby, provize, vybavení). Ukazuje výnos bytu koupeného za hotové. Když je nižší než úrok hypotéky, financování úvěrem výnos vlastních peněz spíš snižuje.

ČNB (Česká národní banka)

Česká národní banka; mimo jiné určuje bankám limity pro hypotéky a vyhlašuje kurz koruny.

Dlouhodobý pronájem (LTR)

Klasický nájem na rok a déle podle občanského zákoníku, s nájemní smlouvou a jedním nájemníkem.

DPH (daň z přidané hodnoty)

Plátce DPH odvádí z ceny ubytování 12 % a může si odečíst DPH zaplacenou v nákladech. Neplátce DPH z ubytování neodvádí, ale z provize Airbnb a Booking musí zaplatit 21 % DPH, protože jde o službu ze zahraničí. Povinná registrace k DPH vzniká, když obrat přesáhne 2 mil. Kč ročně. Dlouhodobý pronájem bytu je od DPH osvobozený.

DSCR (krytí splátek úvěru)

DSCR = provozní zisk (nájem po provozních nákladech, před splátkami a daněmi) / splátky úvěru (úroky a jistina). Hodnota 1,0 znamená, že nájem po nákladech přesně pokryje splátky. Banky u investičních hypoték obvykle chtějí alespoň 1,2, tedy rezervu 20 %. Pod 1 doplácíte ze svého, což nemusí být ztráta: splátka jistiny je spoření do bytu.

DTI (poměr dluhu k příjmu)

DTI = celkový dluh / roční čistý příjem. U investičních hypoték ČNB od 1. 4. 2026 omezuje DTI na 7, tedy dluh nejvýš sedminásobek ročního čistého příjmu. Příbuzný ukazatel DSTI porovnává měsíční splátky všech úvěrů s měsíčním čistým příjmem.

ETF (burzovně obchodovaný fond)

ETF je investiční fond, jehož podíly se kupují a prodávají na burze jako akcie. Globální akciové ETF drží tisíce firem najednou, mají nízké poplatky a dlouhodobě vynášely kolem 6-7 % ročně, ovšem s výraznými výkyvy. Výnosometr počítá, kolik byste měli, kdybyste stejné peníze ve stejných okamžicích investovali do ETF místo do bytu.

Fixace

Období, po které banka nemění úrokovou sazbu hypotéky; po jeho skončení může sazba stoupnout i klesnout.

Fond oprav

Výši fondu oprav určuje SVJ, obvykle podle podlahové plochy bytu (často 20-40 Kč/m² měsíčně). U starších domů před velkou rekonstrukcí může prudce stoupnout, proto se před koupí vyplatí zjistit plánované opravy a stav fondu. Fond oprav je daňově uznatelný náklad pronajímatele.

Hrubá výnosnost

Hrubá výnosnost je nejjednodušší ukazatel pro rychlé srovnání bytů a měst. Nezahrnuje náklady, neobsazenost, hypotéku ani daně, proto skutečný výnos bývá výrazně nižší.

IRR (vnitřní výnosové procento)

IRR je roční úroková sazba, při které se všechny vaše vklady vyrovnají se vším, co vám byt vrátí (cash flow z nájmu a čistý výtěžek z prodeje). Zohledňuje i načasování: koruna dnes má větší cenu než koruna za deset let. Díky tomu ho můžete přímo srovnat s úrokem na spořicím účtu nebo s výnosem ETF. Výnosometr počítá IRR z vlastního kapitálu, tedy z peněz, které vložíte vy, ne z celé ceny bytu.

Jistina

Půjčená částka bez úroků; každou splátkou ji snižujete, takže splátka jistiny je vlastně spoření do bytu.

Krátkodobý pronájem (STR)

Pronájem po nocích přes Airbnb nebo Booking; daňově jde o živnost s ubytovacími službami.

LTV (podíl úvěru na hodnotě nemovitosti)

LTV = výše úvěru / hodnota nemovitosti podle odhadu banky. ČNB bankám určuje horní limity: obecně 80 % (90 % pro žadatele do 36 let) a od 1. 4. 2026 nejvýš 70 % u investičních hypoték, tedy na třetí a další byt nebo na byt k pronájmu. Vyšší LTV znamená menší vlastní vklad, ale vyšší splátky a větší riziko.

Modifikované IRR (MIRR)

Když se během investice střídají roky s kladným a záporným cash flow, může mít rovnice pro IRR víc řešení a žádné z nich nedává smysl. Modifikované IRR počítá s tím, že doplatky financujete a výnosy znovu investujete za rozumnou sazbu, a vrátí vždy jedno číslo. Kalkulačka ho ukáže jen v takovém případě a upozorní na to.

Obchodní majetek

Majetek zahrnutý do podnikání OSVČ; prodej bytu v obchodním majetku se daní i po 10 letech.

Obsazenost

Podíl nocí v roce, kdy je byt pronajatý; 70 % znamená zhruba 255 nocí ročně.

Odpisy

Byt se odpisuje 30 let (5. odpisová skupina), pozemek se neodpisuje. Odpisy lze uplatnit jen při skutečných výdajích, ne s paušálem. Při zdanitelném prodeji se uplatněné odpisy odečtou od pořizovací ceny, takže zvýší zdanitelný zisk.

OSVČ (osoba samostatně výdělečně činná)

Krátkodobý pronájem s ubytovacími službami (Airbnb, Booking) je v ČR živnost a příjmy z něj spadají pod § 7 zákona o daních z příjmů. Kromě daně se z nich platí sociální a zdravotní pojištění, u vedlejší činnosti až od určitého limitu příjmů. Klasický dlouhodobý pronájem živností není a pojištění se z něj neplatí.

p. b. (procentní bod)

Rozdíl mezi dvěma procenty: když sazba stoupne z 5 % na 6 %, vzroste o 1 procentní bod (tedy o pětinu).

Paušální výdaje

Zjednodušené uplatnění výdajů procentem z příjmů (30 % u dlouhodobého, 60 % u krátkodobého pronájmu) místo dokládání skutečných nákladů.

PENB (průkaz energetické náročnosti budovy)

Třída energetické náročnosti se uvádí v inzerátech na prodej i pronájem. Byty ve třídách F a G mají vyšší náklady na teplo a hůř se pronajímají, u třídy A až C jsou náklady nízké. Pro výnos je důležitá hlavně výše záloh na teplo v předpisu SVJ.

Pesimistický scénář

Zátěžový test: ceny rostou nejvýš o 2 % ročně, sazba po fixaci je o 1 p. b. vyšší a byt je méně obsazený.

Provozní zisk (NOI)

Provozní zisk (anglicky NOI, net operating income) ukazuje, kolik byt vydělá sám o sobě, bez ohledu na to, jak je financovaný. Od příjmu z nájmu se odečtou platby SVJ, pojištění, daň z nemovitosti, údržba, správa a u krátkodobého pronájmu i úklid a provize platforem. Úroky, splátky jistiny a daň z příjmů se neodečítají. Z provozního zisku se počítá čistá výnosnost i DSCR.

s.r.o. (společnost s ručením omezeným)

Obchodní společnost; zisk se daní 21 % a při výplatě podílu společníkovi dalších 15 %.

SJM (společné jmění manželů)

Majetek nabytý za trvání manželství, který patří oběma manželům společně; příjem z pronájmu takového bytu zdaňuje jen jeden z nich.

SVJ (společenství vlastníků jednotek)

SVJ vzniká v domě rozděleném na jednotky a rozhoduje o opravách, pojištění a správě domu. Měsíční předpis SVJ obvykle obsahuje příspěvek na správu domu, fond oprav a zálohy na služby (teplo, voda, výtah, úklid). Při dlouhodobém pronájmu platí zálohy na služby nájemník, správu a fond oprav vždy vlastník.

Vlastní zdroje

Peníze, které do koupě vložíte sami; zbytek ceny pokryje hypotéka.

Zálohy na služby

Měsíční zálohy na teplo, vodu, výtah a úklid domu; u dlouhodobého nájmu je platí nájemník navíc k nájmu.

ZDP (zákon o daních z příjmů)

Zákon č. 586/1992 Sb., který určuje, jak se daní příjmy z pronájmu a z prodeje bytu.

§ 10 ZDP (ostatní příjmy)

Ostatní příjmy; sem patří zisk z prodeje bytu, pokud prodej není osvobozený díky časovému testu.

§ 7 ZDP (příjmy ze samostatné činnosti)

Příjmy z podnikání; sem patří krátkodobý pronájem jako živnost, s paušálem 60 % a placením pojištění.

§ 9 ZDP (příjmy z nájmu)

Příjmy z nájmu; sem patří klasický dlouhodobý pronájem, s paušálem 30 % a bez sociálního a zdravotního pojištění.