Aktualizováno 30. 9. 2026

Náklady na vlastnictví bytu: SVJ, fond oprav, daně a kdo co platí

Kolik stojí vlastnit investiční byt: platby SVJ rozdělené na správu, fond oprav a zálohy na služby, daň z nemovitých věcí, pojištění, údržba a výměna nájemníka. Příklad bytu 45 m² v Praze při dlouhodobém a krátkodobém pronájmu.

Náklady na vlastnictví bytu vypadají malé proti splátce hypotéky, a proto se v kalkulacích podceňují. Přitom rozhodují o tom, kolik z nájmu vám opravdu zůstane. Nejvíc zmatku dělá „platba do SVJ“, protože jde o tři různé položky a každou platí někdo jiný.

Přehled: byt 45 m² v Praze

Výchozí hodnoty kalkulačky pro byt 45 m² v Praze, bez růstu cen.

Položka	Měsíčně	Ročně	Dlouhodobý nájem	Krátkodobý nájem
Správa domu (SVJ)	450 Kč	5 400 Kč	vlastník	vlastník
Fond oprav (25 Kč/m²)	1 125 Kč	13 500 Kč	vlastník	vlastník
Zálohy na služby (50 Kč/m²)	2 250 Kč	27 000 Kč	nájemník, vlastník jen při prázdném bytě	vlastník
Pojištění bytu	250 Kč	3 000 Kč	vlastník	vlastník (5 000 Kč)
Daň z nemovitých věcí	94 Kč	1 125 Kč	vlastník	vlastník
Údržba bytu (200 Kč/m²)	750 Kč	9 000 Kč	vlastník	vlastník (400 Kč/m²)
Nalezení nájemníka (1 nájem za 3 roky)	580 Kč	6 900 Kč	vlastník	-

Celkem jsou platby SVJ 3 825 Kč měsíčně. Při dlouhodobém nájmu z toho vlastník nese 1 575 Kč, zbytek jsou zálohy nájemníka.

Platby SVJ: tři položky v jedné částce

Správa domu

Odměna správce, výboru, účetnictví a pojištění domu. Nabídky správcovských firem jsou 270-545 Kč za jednotku, pojištění domu dalších 100-300 Kč na byt. Kalkulačka počítá 400 Kč, v Praze 450 Kč.

Fond oprav

Dlouhodobá záloha na střechu, fasádu, výtahy a rozvody. Výše podle stáří domu:

novostavba do 5 let: 15-30 Kč/m²,
dům 5-15 let: 25-45 Kč/m²,
panelový dům 20+ let: 35-60 Kč/m²,
po revitalizaci (splácí se úvěr SVJ): 40-70 Kč/m².

Nízký fond oprav v novostavbě není úspora. Dříve nebo později se zvýší, a pokud dům nemá naspořeno, přijde mimořádný příspěvek nebo úvěr SVJ. Před koupí si vyžádejte zápisy ze shromáždění a plán oprav.

Zálohy na služby

Teplo, voda, výtah, úklid, osvětlení a odpad. Teplo stojí v Praze v roce 2026 kolem 1 011 Kč/GJ, voda 157,21 Kč/m³. U bytu 45 m² vychází kolem 2 250 Kč měsíčně, podle počtu osob a zateplení domu. Jsou to zálohy: jednou ročně přijde vyúčtování s přeplatkem nebo nedoplatkem.

Kdo co platí při dlouhodobém nájmu

Nájemník	Vlastník
Zálohy na služby a jejich vyúčtování (§ 2247 OZ, zákon 67/2013 Sb.)	Správa domu a pojištění domu
Elektřina a plyn na vlastní smlouvu, internet	Fond oprav
Drobné opravy a běžná údržba (nařízení vlády 308/2015 Sb.)	Daň z nemovitých věcí, pojištění bytu
Pojištění vlastní odpovědnosti a domácnosti	Větší opravy a výměny vybavení, zálohy za prázdné měsíce

Ujednání, že nájemník platí fond oprav nebo správu, je neplatné. Tyto náklady můžete jen promítnout do výše nájmu. Drobné opravy nese nájemník do limitu, který se od 1. 1. 2026 zvýšil: 1 500 Kč za jednu opravu (dříve 1 000 Kč) a ročně nejvýš 150 Kč/m² podlahové plochy (dříve 100 Kč), tedy 6 750 Kč u bytu 45 m². Nad limit platí vlastník.

Další náklady vlastníka

Daň z nemovitých věcí: od roku 2024 sazby vzrostly zhruba o 75-80 %. U bytu se počítá podlahová plocha × 1,22 × sazba × koeficient obce × místní koeficient (0,5-5) × inflační koeficient (pro 2026 je 1,0). Orientačně vychází Praha kolem 25 Kč/m² ročně, Karlovy Vary 22, Brno 18, Zlín a Ústí nad Labem 17, Jihlava 15. Splatná je do 31. 5. Přiznání podáváte jen v roce po koupi, pak se daň platí automaticky.
Pojištění: byt 100 m² v hodnotě 4 mil. Kč stojí v Praze zhruba 4 630 Kč ročně, mimo velká města kolem 3 460 Kč. Pronajímatel potřebuje pojištění nemovitosti, případně vybavení a odpovědnosti. Nájemník si platí vlastní odpovědnost za 800-2 000 Kč ročně, chtějte ji ve smlouvě.
Údržba: často se uvádí orientační pravidlo 1 % hodnoty ročně. To ale pochází z rodinných domů. U bytu velké opravy kryje fond oprav, takže kalkulačka počítá 200 Kč/m² ročně na opravy uvnitř bytu (spotřebiče, malování, baterie). Na rekonstrukci kuchyně nebo koupelny jednou za 15-20 let si spořte zvlášť.
Revize: spalinová cesta 1× ročně (vyhláška 34/2016 Sb.), plynový spotřebič kontrola 1× ročně a revize 1× za 3 roky. Konkrétní povinnosti ověřte podle typu kotle nebo sporáku.
Výměna nájemníka: realitka si obvykle bere 1 nájem, výjimečně 2, plus DPH. Mezi nájemníky počítejte s půl měsícem bez nájmu, kdy navíc platíte zálohy SVJ vy.
Správa nájmu: správcovská firma si orientačně bere 8-12 % nájmu. Ušetří čas, ale u malého bytu sní velkou část výnosu.

Příklad: dlouhodobý a krátkodobý pronájem stejného bytu

Byt 45 m² v Praze za 7,9 mil. Kč, výchozí hodnoty kalkulačky, náklady rostou o 3 % ročně.

Dlouhodobý nájem 20 800 Kč: ve druhém roce, bez výměny nájemníka, stojí vlastnictví bytu 33 000 Kč, tedy 13 % nájmu. V roce, kdy se nájemník mění, je to kolem 59 000 Kč. Za roky 2-10 v průměru 46 000 Kč ročně, zhruba 16 % nájmu.
Krátkodobý nájem (obsazenost 70 %): jen platby SVJ, pojištění, daň a údržba stojí přes 72 000 Kč ročně, dvakrát víc než u dlouhodobého nájmu, protože zálohy na služby a opotřebení nesete vy. Po přičtení provizí platforem a správce, úklidu, energií a obnovy vybavení jsou provozní náklady ve druhém roce 526 000 Kč, tedy 67 % tržeb.

Krátkodobý pronájem má vyšší tržby, ale z každé koruny vám zůstane mnohem méně. Víc v průvodci Airbnb, nebo dlouhodobý pronájem?

Nejčastější chyby

Počítat celou platbu SVJ jako náklad vlastníka, nebo naopak předpokládat, že ji celou zaplatí nájemník.
Počítat s dnešním fondem oprav na 10 let dopředu. U starších domů a novostaveb po záruce se zvyšuje.
Zapomenout, že v prázdném bytě platíte i zálohy na služby.
Přehlédnout daň z nemovitých věcí v roce po koupi: přiznání se podává do 31. 1. a daň je splatná do 31. 5.
Nevyžádat si před koupí zápisy SVJ a přehlédnout plánovanou revitalizaci nebo úvěr domu.

Jak s náklady počítá kalkulačka

V jednoduchém režimu zadáte jednu částku Platby SVJ celkem. V detailním režimu ji kalkulačka rozdělí na správu domu, fond oprav a zálohy na služby a u dlouhodobého nájmu zálohy účtuje vlastníkovi jen v měsících bez nájemníka. Pojištění, daň z nemovitých věcí a údržbu odhadne podle města a plochy a označí je štítkem odhad. Jakmile máte skutečná čísla z předpisu plateb SVJ, přepište je.

Zdroje

Text je orientační a nenahrazuje daňové, právní ani finanční poradenství. Pro závazné rozhodnutí se obraťte na daňového poradce. · Zásady ochrany osobních údajů · Podmínky užití ·