Michal Smetana · Aktualizováno 3. 10. 2026

Jak funguje kalkulačka Výnosometr

Co kalkulačka počítá, z jakých dat vychází, jak hodnotí investici semaforem a kde má limity. Bez vzorců, srozumitelně.

Výnosometr spočítá, kolik vám investiční byt měsíčně vydělá nebo kolik budete doplácet, a jaký výnos přinesou vaše vlastní peníze za celou dobu držení včetně prodeje. Počítá s českou hypotékou, daněmi a náklady platnými v roce 2026.

Ve třech krocích

1. Zadáte byt. Město, cenu, plochu, kolik dáte vlastních peněz a jak budete pronajímat (dlouhodobě, nebo krátkodobě přes Airbnb). Můžete také vložit text inzerátu, kalkulačka z něj vytáhne cenu, plochu a další údaje.
2. Kalkulačka doplní zbytek. Podle města nastaví obvyklý nájem nebo cenu za noc, platby SVJ, daň z nemovitosti, pojištění, údržbu, sazbu hypotéky a daňový režim. Doplněné hodnoty jsou označené a každou můžete přepsat.
3. Uvidíte výsledek. Měsíční cash flow, výnos vlastních peněz, semafor a konkrétní změny, které by z bytu udělaly dobrou investici.

Co kalkulačka počítá

Výpočet prochází celé období držení bytu rok po roku, ne jen jeden „průměrný“ měsíc. Zahrnuje:

• Příjmy: nájem s neobsazeností a výměnou nájemníků, u Airbnb obsazenost, cenu za noc, úklidový poplatek, sezónní rozjezd a poplatky platformě.
• Náklady: platby SVJ (správa, fond oprav), daň z nemovitosti, pojištění, údržbu a opravy, správu nebo vlastní čas, u Airbnb úklid, prádlo, spotřební materiál a obnovu vybavení.
• Hypotéku: splátky, úroky, fixaci a sazbu po ní, poplatky banky a limity ČNB pro investiční hypotéky.
• Daně: daň z příjmů z nájmu nebo z podnikání, porovnání paušálu se skutečnými výdaji a odpisy, u Airbnb sociální a zdravotní pojištění a DPH. Zohlední i společné jmění manželů a vlastnictví přes s.r.o.
• Prodej: růst cen, náklady prodeje, zbývající dluh a daň z prodeje (osvobození po 10 letech).
• Srovnání s ETF: co by stejné peníze vydělaly v akciovém fondu za stejnou dobu.

Pojmy jako IRR, LTV nebo DSCR vysvětluje slovníček pojmů.

Jak hodnotíme investici: semafor

Samotný výnos nestačí, protože ho snadno vytáhne nahoru optimistický odhad růstu cen. Semafor proto kombinuje tři testy:

• Výnos: kolik ročně vydělají vaše vlastní peníze po zdanění (IRR). Pro zelenou alespoň 8 %.
• Odolnost: výnos v pesimistickém scénáři (dražší hypotéka po fixaci, pomalejší růst cen, horší obsazenost). Pro zelenou alespoň 4 %.
• Krytí nákladů: zda nájem pokryje úroky, provoz a daně. Doplácet jistinu je v pořádku, doplácet úroky ne.

Zelená znamená dobrou investici, oranžová investici s výhradami, červená slabou investici. Podrobně v průvodci Jak číst výsledky kalkulačky.

Co kalkulačka neumí

• Nezná konkrétní byt: stav, dispozici, dům ani mikrolokalitu. Výchozí hodnoty jsou průměry města.
• Nepředpovídá budoucnost. Růst cen, sazby po fixaci a nájmy jsou předpoklady, které si můžete změnit.
• Daně počítá zjednodušeně pro typické situace. Pro závazné rozhodnutí se obraťte na daňového poradce.

Zdroje dat

Výchozí hodnoty vycházejí z těchto veřejných zdrojů. Tržní data jsou k 30. 9. 2026 a aktualizujeme je čtvrtletně, legislativu každý rok. Údaje používáme jako vstupy výpočtu, nepřebíráme jejich obsah.

Naše vlastní výpočty z indexu výnosnosti můžete převzít pod licencí CC BY 4.0 s uvedením zdroje „Výnosometr (vynosometr.cz)“.