Michal Smetana · Aktualizováno 30. 9. 2026

Investiční byt v Brně: výnosnost, nájem a cash flow (2026)

Vyplatí se investiční byt v Brně? Nájem 390 Kč/m², cena 138 915 Kč/m², hrubá výnosnost 3,4 %. Cash flow a IRR bytu 45 m² s hypotékou při dlouhodobém i krátkodobém pronájmu.

Byt 45 m² v Brně za průměrnou cenu 6 250 000 Kč vynese při dlouhodobém pronájmu zhruba 17 600 Kč měsíčně, hrubá výnosnost je 3,4 %.S hypotékou na 80 % ceny v prvním roce doplácíte 14 102 Kč měsíčně. Výnos vlastního kapitálu (IRR) včetně prodeje po 10 letech vychází 7,9 % a kalkulačka byt hodnotí jako investici s výhradami.

Trh v Brně

Průměrný nájem	390 Kč/m² měsíčně
Průměrná nabídková cena	138 915 Kč/m²
Hrubá výnosnost	3,4 % (12. z 13 krajských měst)
Krátkodobý pronájem: průměrná cena za noc	1 900 Kč
Poplatek z pobytu	50 Kč za osobu a noc
Růst cen bytů 2016-2026	10,7 % ročně

Dlouhodobý, nebo krátkodobý pronájem?

Byt 45 m² za 6 250 000 Kč, vlastní zdroje 1 250 000 Kč, hypotéka na 30 let, prodej po 10 letech při růstu cen 4 % ročně.

	Dlouhodobý pronájem	Krátkodobý (Airbnb)
Příjem měsíčně	17 600 Kč	40 432 Kč (tržby při 70% obsazenosti)
Cash flow po zdanění, 1. rok	-14 102 Kč	-21 492 Kč
Výnos vlastního kapitálu (IRR)	7,9 %	4,3 %
IRR v pesimistickém scénáři	0,9 %	-3,7 %
Bez doplácení od	nájmu 30 055 Kč	nedosažitelné
Hodnocení	investice s výhradami	slabá investice

Aby byt vyšel zeleně jako dobrá investice, musel by stát nejvýš 4 360 000 Kč, tedy o 30 % méně než průměr. Krátkodobý pronájem při průměrné ceně 1 900 Kč za noc v Brně nevychází: ani plná obsazenost by nepokryla splátku hypotéky, správce, platformy, úklid a daně. Výnos (IRR) při 70% obsazenosti je jen 4,3 %.

Srovnání všech měst najdete v indexu výnosnosti. Jak výsledky číst vysvětluje průvodce, rozdíl mezi Airbnb a nájmem srovnání krátkodobého a dlouhodobého pronájmu.

Předpoklady výpočtu

Cena = průměrná cena za m² × 45 m², vlastní zdroje 20 %, úrok podle aktuálního průměru trhu.
Platby SVJ, daň z nemovitých věcí, pojištění a údržba podle města; u dlouhodobého pronájmu měsíc neobsazenosti na začátku a půl měsíce při výměně nájemníka.
Krátkodobý pronájem: 70% obsazenost, správce 20 %, platformy 15 %, úklid, energie, vybavení 250 000 Kč, živnost jako vedlejší činnost.
Daň z příjmů fyzické osoby. Data k 30. 9. 2026.

Další města

Časté otázky

Vyplatí se investiční byt v Brně?

Byt 45 m² v Brně za průměrnou cenu 6 250 000 Kč s 20 % vlastních peněz při dlouhodobém pronájmu měsíčně doplácí 14 102 Kč. Výnos vlastního kapitálu včetně prodeje po 10 letech (IRR) je 7,9 %, kalkulačka ho hodnotí jako investici s výhradami. Aby byt vyšel zeleně jako dobrá investice, musel by stát nejvýš 4 360 000 Kč, tedy o 30 % méně než průměr.

Jaká je výnosnost bytu na pronájem v Brně?

Hrubá výnosnost (roční nájem / cena) je v Brně 3,4 %, 12. nejvyšší z 13 krajských měst. Čistá výnosnost po provozních nákladech vychází na 2,8 %.

Kolik stojí nájem v Brně?

Průměrný nájem je v Brně 390 Kč za m² měsíčně (Deloitte Rent Index Q2 2026), u bytu 45 m² tedy zhruba 17 600 Kč bez záloh na služby.

Vyplatí se v Brně Airbnb?

Krátkodobý pronájem při průměrné ceně 1 900 Kč za noc v Brně nevychází: ani plná obsazenost by nepokryla splátku hypotéky, správce, platformy, úklid a daně. Výnos (IRR) při 70% obsazenosti je jen 4,3 %.

Zdroje

Text je orientační a nenahrazuje daňové, právní ani finanční poradenství. Pro závazné rozhodnutí se obraťte na daňového poradce. · Zásady ochrany osobních údajů · Podmínky užití ·