Michal Smetana · Aktualizováno 30. 9. 2026

Investiční byt v Praze: výnosnost, nájem a cash flow (2026)

Vyplatí se investiční byt v Praze? Nájem 462 Kč/m², cena 175 613 Kč/m², hrubá výnosnost 3,2 %. Cash flow a IRR bytu 45 m² s hypotékou při dlouhodobém i krátkodobém pronájmu.

Byt 45 m² v Praze za průměrnou cenu 7 900 000 Kč vynese při dlouhodobém pronájmu zhruba 20 800 Kč měsíčně, hrubá výnosnost je 3,2 %.S hypotékou na 80 % ceny v prvním roce doplácíte 18 493 Kč měsíčně. Výnos vlastního kapitálu (IRR) včetně prodeje po 10 letech vychází 7,7 % a kalkulačka byt hodnotí jako investici s výhradami.

Trh v Praze

Průměrný nájem	462 Kč/m² měsíčně
Průměrná nabídková cena	175 613 Kč/m²
Hrubá výnosnost	3,2 % (13. z 13 krajských měst)
Krátkodobý pronájem: průměrná cena za noc	2 800 Kč
Poplatek z pobytu	50 Kč za osobu a noc
Růst cen bytů 2016-2026	10,0 % ročně

Dlouhodobý, nebo krátkodobý pronájem?

Byt 45 m² za 7 900 000 Kč, vlastní zdroje 1 580 000 Kč, hypotéka na 30 let, prodej po 10 letech při růstu cen 4 % ročně.

	Dlouhodobý pronájem	Krátkodobý (Airbnb)
Příjem měsíčně	20 800 Kč	59 584 Kč (tržby při 70% obsazenosti)
Cash flow po zdanění, 1. rok	-18 493 Kč	-19 031 Kč
Výnos vlastního kapitálu (IRR)	7,7 %	8,1 %
IRR v pesimistickém scénáři	0,7 %	0,2 %
Bez doplácení od	nájmu 37 380 Kč	obsazenosti 99 %
Hodnocení	investice s výhradami	investice s výhradami

Aby byt vyšel zeleně jako dobrá investice, musel by stát nejvýš 5 260 000 Kč, tedy o 33 % méně než průměr. Krátkodobý pronájem při průměrné ceně 2 800 Kč za noc potřebuje obsazenost aspoň 99 %, aby byt nedoplácel. Při 70% obsazenosti vychází IRR 8,1 % a hodnocení „investice s výhradami“.

Srovnání všech měst najdete v indexu výnosnosti. Jak výsledky číst vysvětluje průvodce, rozdíl mezi Airbnb a nájmem srovnání krátkodobého a dlouhodobého pronájmu.

Předpoklady výpočtu

Cena = průměrná cena za m² × 45 m², vlastní zdroje 20 %, úrok podle aktuálního průměru trhu.
Platby SVJ, daň z nemovitých věcí, pojištění a údržba podle města; u dlouhodobého pronájmu měsíc neobsazenosti na začátku a půl měsíce při výměně nájemníka.
Krátkodobý pronájem: 70% obsazenost, správce 20 %, platformy 15 %, úklid, energie, vybavení 250 000 Kč, živnost jako vedlejší činnost.
Daň z příjmů fyzické osoby. Data k 30. 9. 2026.

Další města

Časté otázky

Vyplatí se investiční byt v Praze?

Byt 45 m² v Praze za průměrnou cenu 7 900 000 Kč s 20 % vlastních peněz při dlouhodobém pronájmu měsíčně doplácí 18 493 Kč. Výnos vlastního kapitálu včetně prodeje po 10 letech (IRR) je 7,7 %, kalkulačka ho hodnotí jako investici s výhradami. Aby byt vyšel zeleně jako dobrá investice, musel by stát nejvýš 5 260 000 Kč, tedy o 33 % méně než průměr.

Jaká je výnosnost bytu na pronájem v Praze?

Hrubá výnosnost (roční nájem / cena) je v Praze 3,2 %, 13. nejvyšší z 13 krajských měst. Čistá výnosnost po provozních nákladech vychází na 2,7 %.

Kolik stojí nájem v Praze?

Průměrný nájem je v Praze 462 Kč za m² měsíčně (Deloitte Rent Index Q2 2026), u bytu 45 m² tedy zhruba 20 800 Kč bez záloh na služby.

Vyplatí se v Praze Airbnb?

Krátkodobý pronájem při průměrné ceně 2 800 Kč za noc potřebuje obsazenost aspoň 99 %, aby byt nedoplácel. Při 70% obsazenosti vychází IRR 8,1 % a hodnocení „investice s výhradami“.

Zdroje

Text je orientační a nenahrazuje daňové, právní ani finanční poradenství. Pro závazné rozhodnutí se obraťte na daňového poradce. · Zásady ochrany osobních údajů · Podmínky užití ·