Aktualizováno 30. 9. 2026
Výnosnost investičního bytu podle měst (2026)
Hrubá výnosnost bytů k pronájmu v Praze a všech 13 krajských městech: nájem za m², cena za m² a proč je výnos z nájmu nižší než úrok hypotéky.
Hrubá výnosnost je roční nájem dělený kupní cenou. V Praze a krajských městech je dnes většinou 3,2 až 4,0 % (jen Ústí nad Labem má kolem 4,9 %), zatímco průměrná sazba nových hypoték je kolem 5 %. Investiční byt na hypotéku proto většinou nemá kladné měsíční cash flow. Vydělává hlavně splácením jistiny (dluh za vás splácí nájemník) a zhodnocením.
Tabulka podle měst
| Město | Nájem Kč/m² měsíčně | Cena Kč/m² | Hrubá výnosnost | Růst cen 2016-2026 ročně |
|---|---|---|---|---|
| Praha | 462 | 175 613 | 3,2 % | 10,0 % |
| Brno | 390 | 138 915 | 3,4 % | 10,7 % |
| Ostrava | 254 | 79 145 | 3,9 % | 16,2 % |
| Plzeň | 301 | 96 297 | 3,8 % | 9,9 % |
| Olomouc | 296 | 98 151 | 3,6 % | 11,0 % |
| Liberec | 289 | 96 538 | 3,6 % | - |
| Hradec Králové | 318 | 104 953 | 3,6 % | - |
| Pardubice | 314 | 98 169 | 3,8 % | - |
| České Budějovice | 283 | 95 710 | 3,5 % | - |
| Ústí nad Labem | 221 | 54 357 | 4,9 % | - |
| Zlín | 287 | 94 271 | 3,7 % | - |
| Karlovy Vary | 246 | 81 330 | 3,6 % | 9,2 % |
| Jihlava | 257 | 77 240 | 4,0 % | - |
Nájmy: Deloitte Rent Index Q2 2026. Ceny: nabídkové ceny, Nemovitomat srpen 2026 (realizované ceny bývají nižší, výnosnost pak mírně vyšší). Růst cen: nabídkové ceny únor 2016 až únor 2026, Realiťák roku / CEMAP (Karlovy Vary za okres), u ostatních měst údaj chybí.
Kde je výnosnost nejvyšší
Nejvyšší hrubou výnosnost má Ústí nad Labem (kolem 4,9 %), následují Jihlava, Ostrava a Pardubice (zhruba 3,8-4,0 %). Nejnižší je v Praze (3,2 %) a v Brně (3,4 %), kde jsou byty nejdražší. Vyšší výnosnost ale není zadarmo: menší trhy mají méně nájemníků i kupců, takže hledání nájemníka i prodej může trvat déle a ceny mohou v horších časech kolísat víc. Rozdíly mezi čtvrtěmi a domy jsou navíc v menších městech větší než rozdíl mezi průměry měst. Průměr za město je jen výchozí bod, rozhoduje konkrétní byt.
Hrubá, čistá a skutečná výnosnost
- Hrubá výnosnost ignoruje náklady. Hodí se jen pro rychlé srovnání bytů.
- Čistá výnosnost odečítá fond oprav, správu, pojištění, daň z nemovitosti, údržbu a neobsazenost. Bývá o 0,5-1 procentní bod nižší.
- Výnos vlastního kapitálu (IRR) zahrnuje hypotéku, daně i prodej. Jako jediný odpovídá na otázku, kolik ročně vydělají vaše vložené peníze. Vysvětlení najdete v průvodci výsledky.
Pozor na minulé zhodnocení
Ceny bytů v posledních deseti letech rostly o 10-16 % ročně. Byla to výjimečná dekáda: levné hypotéky do roku 2021, nedostatek nové výstavby a inflace. Kdo tyto sazby dosadí do kalkulačky jako budoucí zhodnocení, dostane velmi optimistický výsledek. Výnosometr proto počítá se 4 % ročně (dlouhodobý reálný růst kolem 1 %, inflace 2 % a něco navíc za konvergenci mezd) a semafor navíc každý byt testuje v pesimistickém scénáři s 2 %.
Kdy dává investiční byt smysl
- Máte na vlastní zdroje alespoň 30 % ceny (limit ČNB pro investiční hypotéky, viz průvodce investiční hypotékou).
- Unesete doplácení zhruba 5-20 tisíc Kč měsíčně podle města a financování.
- Horizont je alespoň 10 let, kdy je i prodej osvobozený od daně.
- Výsledné IRR po zdanění je vyšší než výnos alternativy, například akciového ETF.
Zdroje
- Deloitte Rent Index Q2 2026
- Newstream: Deloitte Rent Index Q2 2026, nájmy ve všech krajských městech
- Nemovitomat: nabídkové ceny bytů, srpen 2026
- Realiťák roku / CEMAP: vývoj cen bytů 2016-2026
- Hyponamiru: vývoj úrokových sazeb hypoték
Text je orientační a nenahrazuje daňové, právní ani finanční poradenství. Pro závazné rozhodnutí se obraťte na daňového poradce. · Zásady ochrany osobních údajů · Podmínky užití ·