Aktualizováno 29. 9. 2026
Investiční hypotéka 2026: LTV 70 % a DTI 7
Od 1. dubna 2026 platí pro investiční hypotéky přísnější limity ČNB. Kolik vlastních peněz potřebujete, co je investiční hypotéka a jak to ovlivní výnos.
Česká národní banka od 1. 4. 2026 zpřísnila podmínky pro hypotéky na investiční byty. Úvěr může pokrýt nejvýš 70 % hodnoty nemovitosti (LTV) a celkový dluh nesmí překročit sedminásobek ročního čistého příjmu (DTI).
Co je investiční hypotéka
Podle ČNB jde o úvěr na pořízení třetí a další obytné nemovitosti, nebo na nemovitost určenou k pronájmu. U vlastního bydlení zůstává limit LTV 80 % (90 % pro žadatele do 36 let) a limity DTI a DSTI jsou vypnuté.
Kolik vlastních peněz potřebujete
| Cena bytu | Min. vlastní zdroje (30 %) | Max. úvěr (70 %) |
|---|---|---|
| 4 000 000 Kč | 1 200 000 Kč | 2 800 000 Kč |
| 6 000 000 Kč | 1 800 000 Kč | 4 200 000 Kč |
| 9 500 000 Kč | 2 850 000 Kč | 6 650 000 Kč |
K tomu připočtěte vedlejší náklady (právní služby, odhad, případně provize a vybavení), které banka obvykle nefinancuje. LTV se počítá z odhadní ceny banky, která může být nižší než kupní cena.
Úrokové sazby
Průměrná sazba nových hypoték byla v srpnu i září 2026 kolem 5,0 % a mírně roste. Investiční hypotéky bývají o několik desetin procentního bodu dražší. Největší riziko je refixace: v kalkulačce si v pokročilém režimu nastavte sazbu po skončení fixace o 1-2 body vyšší a podívejte se, co udělá s cash flow.
Dopad na výnos
- Nižší páka (30 % vlastních zdrojů místo 10-20 %) snižuje výnos vlastního kapitálu (IRR), ale také riziko a měsíční doplácení.
- Vyšší sazba než hrubá výnosnost bytu znamená zápornou páku: každá půjčená koruna stojí víc, než vydělá nájem. Výnos pak stojí hlavně na zhodnocení.
- Úroky jsou u pronájmu daňově uznatelné (při skutečných výdajích), což část nákladů vrací.
Kalkulačka vás upozorní, když zadané vlastní zdroje nesplňují limit 70 % LTV.
Zdroje
- ČNB: Přísnější limity pro investiční hypotéky (tisková zpráva)
- Hyponamiru: vývoj úrokových sazeb hypoték
Text je orientační a nenahrazuje daňové, právní ani finanční poradenství. Pro závazné rozhodnutí se obraťte na daňového poradce. · Zásady ochrany osobních údajů · Podmínky užití ·