Přeskočit na obsah
Výnosometr

Investiční kalkulačka nemovitostí

Ukázkový výpočet

Dává investiční byt smysl? Spočítejte si první odhad.

Zjistěte měsíční doplatek nebo přebytek, výnos vlastních peněz a srovnání s ETF podle zadaných předpokladů.

měsíčně
−18 104 Kč
výnos ročně
7,9 %
Hodnocení
Investice s výhradami
Výsledek ↓

Zadání

Kde a za kolik byt kupujete?

Kč
m²

Kolik dáte z vlastních peněz?

výchozí. Výchozí předpoklad modelu, nikoliv údaj ověřený pro váš byt. Můžete jej změnit.
%

Z kupní ceny uhradíte 1 580 000 Kč, zbývajících 6 320 000 Kč model počítá jako hypotéku.

Jak budete byt pronajímat?

Nájem bytu k bydlení, nikoliv ubytování po nocích.

Za kolik ho pronajmete?

Kč / měs.

Orientační nájem pro Prahu: 20 800 Kč (462 Kč/m²). Jde o nabídkový městský údaj, který ověřte podle podobných bytů.

Model používá sazbu 5,1 %, platby 3 825 Kč měsíčně (z toho služby 2 250 Kč v obsazených měsících hradí nájemce), prodej po 10 letech a odhad daní.

Hodnoty se znakem ≈ doplnila kalkulačka z tržních dat, z vašich údajů nebo jako předpoklad modelu. Zkontrolujte je a podle potřeby upravte.

Výsledky

Investice s výhradami. Měsíční cash flow: −18 104 Kč.

Ukázka
Investice s výhradami

Výnos 7,9 % ročně nedosahuje cíle 8 %, v pesimistickém scénáři klesne výnos na 0,9 %, z vlastního doplácíte i úroky a náklady (8 526 Kč měsíčně nad splátku jistiny).

Každý měsíc
−18 104 Kč
doplácíte v 1. roce, průměr za 10 let −14 119 Kč
Roční výnos vašich peněz
7,9 %
, v pesimistickém scénáři 0,9 %
Oproti za 10 let
+837 188 Kč
víc než v ETF s výnosem 6 %
Jak jsme hodnotili0 ze 3 testů splněno
  • Výnos ()7,9 %

    cíl alespoň 8 %, pod 4 % červená

  • Odolnost: výnos v pesimistickém scénáři0,9 %

    cíl alespoň 4 % (IRR), pod 0 % červená. Pesimistický scénář: růst cen 2,0 %, sazba po fixaci 6,1 %, 11 obsazených měsíců ročně.

  • Krytí nákladů−8 526 Kč

    chybí 8 526 Kč měsíčně na provoz, úroky a daně

  • Proč tyto prahy →
Úvěr na 80 % ceny přesahuje doporučení pro investiční hypotéky:  70 %. Banka navíc vychází z vlastního ocenění zajištění. Ověřte dostupné financování.
Model je na hranici časového testu 10 let. Před prodejem ověřte skutečná data a další podmínky osvobození.

Co může zlepšit hodnocení

Co kalkulačka výnosnosti bytu počítá

Výnosometr propojí cenu bytu, příjmy, náklady, financování a případný prodej do jednoho modelu. Ukáže měsíční cash flow po zdanění a výnos vlastních peněz za celé období. Kladné IRR nemusí znamenat kladný měsíční rozpočet. Rozdíl mezi ukazateli.

U dlouhodobého nájmu počítá s neobsazeností, platbami SVJ a dalšími náklady vlastníka. Krátkodobé ubytování přidává obsazenost, provize, úklid, správu, vybavení a modelové daňové povinnosti. Vstupy označené jako odhad či předvolba zkontrolujte podle konkrétního bytu.

Orientační výnosnost podle měst

V indexu výnosnosti porovnáte 13 měst při stejných modelových podmínkách. Nabídkové nájmy a ceny nejsou oceněním konkrétního bytu ani skutečně dosaženými výnosy investorů. Z městské stránky můžete otevřít předvyplněnou kalkulačku a vstupy upravit.

Kalkulačky pro konkrétní otázky

Časté otázky

Co potřebuji pro první výpočet?

Začněte městem, cenou, plochou, vlastními zdroji a typem pronájmu. Další hodnoty kalkulačka doplní. Výchozí údaje před rozhodnutím ověřte pro konkrétní byt.

Je kalkulačka zdarma a bez registrace?

Ano. Výpočet lze použít bez účtu. Bezplatné přihlášení slouží k ukládání a správě nemovitostí a kalkulací.

Znamená zelené hodnocení doporučení ke koupi?

Ne. Znamená splnění podmínek modelu při zadaných předpokladech. Neověřuje stav bytu, právní otázky, dostupnost úvěru ani vaši finanční situaci.

Umí Výnosometr porovnat Airbnb a dlouhodobý nájem?

Ano, v detailním režimu. Pro obě varianty zadejte odpovídající příjmy, náklady a správu. Výsledek závisí i na obsazenosti a daňových předpokladech.

Kde najdu zdroje a omezení výpočtu?

Na stránce Jak to funguje jsou zdroje, datum dat, verze metodiky a hlavní omezení. Tržní předvolby ani odhad daně nejsou ověřením konkrétní investice.

Ukázka: Každý měsíc−18 104 KčVýnos 7,9 %